不動産で資産構築〜①はじめての競売物件購入で経験した事（前編）

エンパシーエステート合同会社のブログへようこそ。今回は、私が経済的自由を目指すための第一歩として購入した競売物件について、その過程で経験したことや学んだ教訓をシェアします。不動産投資のスタートラインとして、競売物件を選んだ背景、プロセスで直面した課題、そして成功へのステップについてお話ししたいと思います。

1. なぜ競売物件を選んだのか？

不動産投資を始める際、私がまず考えたのは少額投資でスタートできる方法でした。そのため、通常の市場価格よりも安価に物件を取得できる可能性がある競売物件に注目しました。競売物件は、一般的に他の物件よりも価格が低く設定されており、投資リスクを抑えつつ、不動産の経験を積むための選択肢としては魅力的でした。

• 競売物件の利点: 競売物件は、市場よりも低価格で購入できる可能性があります。また、物件の現状を理解して適切に修繕すれば、収益性の高い不動産に仕上げることができるのも魅力です。

2. 競売物件購入のプロセス

初めての競売物件購入は、予想以上に学びの多いプロセスでした。競売には通常の不動産取引と異なる手続きや注意点があり、それらを理解することで投資の知識が広がりました。

• リサーチの重要性: 競売物件には事前に詳細な内覧ができないケースが多く、物件調査のための時間が限られています。そのため、物件に関する情報収集や近隣環境のリサーチが重要でした。地図や評価書、法務局での調査、さらには現地を訪れて周辺の状況を確認しました。
• 入札の流れ: 入札には、事前の保証金の支払いと書類の準備が必要です。私は競売に関する手続きを事前に学び、スムーズに進めることができました。初めての入札では緊張しましたが、落札することができました。

3. 物件取得後の課題

物件を取得してから、すぐに直面したのは予想外の課題でした。競売物件は、一般的な物件に比べて管理状態が悪いことが多いため、購入後に問題が発生することも少なくありません。

• 現状確認と修繕: 物件の老朽化や不具合は予想していましたが、実際に物件を確認すると、思った以上に修繕が必要でした。内装の劣化や設備の故障、さらには雨漏りなどの問題が発覚し、修繕費用を再計算する必要がありました。しかし、このような問題に対して、費用を抑えつつ修繕を進めるためのスキルや知識を得る機会となりました。
• 占有者対応: 競売物件では、物件に前の所有者や占有者が住んでいる場合があり、引渡しに時間がかかることがあります。私の場合も、前の所有者との交渉が必要でした。法的手続きに則って進めましたが、対話を重視し、可能な限り円滑に解決することを目指しました。

4. 競売物件のリノベーション

物件取得後のリノベーションは、私自身が手を動かすことでコストを抑える努力をしました。リフォーム業者に依頼する部分と、自分でできる部分をしっかり分けて取り組むことで、予算内で物件の価値を高めることができました。

• DIYでコスト削減: 簡単な内装や塗装などは自分で行い、専門的な工事は業者に依頼することで、コストを大幅に抑えることができました。また、修繕に取り組む過程で、自分自身のスキルも向上しました。

5. 出口戦略の重要性

競売物件購入の最大の成功ポイントは、出口戦略を明確にしていたことです。不動産を購入する際には、物件をどのように活用し、最終的にどのような形で収益化するかを考えておくことが重要です。

• 売却か賃貸かの選択: 購入した物件を売却するのか、それとも賃貸として運用するのかを事前に検討していました。私の場合は、物件の立地と市場の需要を分析した結果、賃貸として運用することを選びました。初めての物件でありながら、早い段階で家賃収入を得ることができたのは、しっかりとした出口戦略を持っていたからです。

まとめ

初めての競売物件購入は、多くの学びと成長の機会を与えてくれました。リサーチ、入札、取得後の修繕、そして出口戦略を明確にすることが、競売物件投資で成功するための鍵だと実感しました。不動産投資を考えている方にとって、この経験が少しでも参考になれば幸いです。

エンパシーエステートでは、競売物件購入に関するサポートやアドバイスも行っています。初めての競売物件に挑戦したい方や、物件取得後の管理にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

私が経済的自由を手に入れたいと思い、人生で始めて購入した不動産は、博多駅近くの2DKファミリーマンションです。

競売情報を見始めて間もなくの頃、特別売却物件の価格を見て飛びつきました。

当時は不動産の知識も無く売買価格以外は殆ど理解しておらず、「とにかくはじめの一歩を踏み出したい」「これだけ安く買う事ができればどんな失敗をしても損はしないだろう」と勢いだけでスタートしました。

そしてその日を境に1年半にも及ぶ新しい体験と経験したことの無い困難に立ち向かう日々が始まりました。

この先は私が直面した問題とその対処法についてご紹介致します。

玄関の鍵がない…鍵の110番を呼び開けてもらう。業者の方は、鍵穴にドリルを突っ込み中心部分のみを壊して鍵交換しました。次回からは鍵の所在は必ず確認するようにしています。

部屋中に排水溝からの異臭がする…トイレや排水タップに水を溜め、長期間使わない場合は、ラップをして水の蒸発を防ぐ。掃除しても匂いが取れない部分は全て張り替える。壁・天井のクロは貼り替え、床のビニール製フロアマットは、フローリングカーペットを上貼り、畳は廃棄し根太・コンパネ・フローリングの順に貼る。柱は真っ白にペイント

色々なスケジュールが手書きされた4年前のカレンダーや当時の様子を伺わせる残置物が多数放置されている…陳述書にて権利の主張がされていないものは家庭ゴミとして捨てる。どうしても気になる場合は裁判所の執行官へ聞く。

窓ガラスが割れていて鳥のフンが部屋中に散らばっている…ガラスは業者へ見積もり交換。又はサイズと厚さを測りガラスのみ購入し交換する。ガラス枠は上下2枚の場合Eの型枠を残して交換が出来る。

電気が止められていて中は真っ暗…最低アンペアで契約し通電する。

お風呂のシャワーをひねろうとすると、根本から折れて蛇口が無くなる…ネジ切り(1／2と書かれた水道管のサイズに合うもの)で壁側に残っている錆びた水栓のネジ部分をネジ切り混合水栓へ取り替え。

水道管が錆びていて水が茶色…透明な水が出るまで出しっぱなし、水栓のフィルターに詰まった錆を取るの繰り返し。

クロスがどの部屋もカビだらけ…クロスを剥ぐ、下地用パテを塗り凹凸が無いように伸ばす、クロスを貼る。天井と壁の一面は色を変えアクセントをつける。※クロスの貼り方は資産価値アップクロス編を参考にして下さい。

畳にダニがいて歩くとかゆくなる…畳の表替え、又はフローリングへ貼り替える。畳の廃棄は畳屋さんが無料で引き取ってくれる所もあります。根太やフロアを貼る際、周囲の部屋から苦情が来る場合があるので、事前に管理会社へ工事日程を連絡する。

管理会社を通してマンションの管理組合より前所有者が限定承認した100万円の滞納管理費を請求される…管理組合へ臨時総会を開いてもらい妥当かつ自分が納得する滞納額・遅延損害金へ交渉する。管理組合は弁護士を立て訴訟を視野に入れて進めるので、法テラスなどの無料相談の活用や、10分1,000円前後の価格で専門弁護士に相談し対応する。ここは事前に判例など調べて自分なりの考えや落とし所の案をいくつか用意する事をお勧めします。私の場合この問題は物件売却直前まで約1年半引きずりましたが、この体験が後に不動産を獲得していく上でかかせないものとなりました。