不動産で資産構築〜③築60年古民家再生で得たもの（後編）

エンパシーエステート合同会社のブログへようこそ。後編では、私が経済的自由を目指して購入した3軒目の不動産、築60年の古民家再生について具体的にお話しします。1軒目、2軒目の物件ではリフォームを業者に任せたため、利益が出ずに手放すことになりましたが、3軒目以降は自らリフォームに挑戦し、少しずつ経済的自由に近づくことができました。今後、不動産購入を検討している方や、すでに不動産を所有して問題を抱えている方の参考になれば幸いです。

1. 間口の大木

購入した物件の敷地は200坪あり、庭は主に家庭菜園として利用されていました。庭にはみかんやレモン、柿の木が植えられており、特に柿の木は間口の中央にそびえ立ち、玄関に行くには隣地を通る必要がありました。隣地のご主人に伐採の相談をしたところ、「そのままでいいよ」と言っていただけましたが、通行の妨げになるため、実りの終わった晩秋に伐採しました。

• 伐採方法: ロープで倒す方向をくくり、チェーンソーで切れ目を入れながら、慎重に伐採。切り株は杯型にして、灯油や除草剤の原液をためて木を枯らす処置をしました。

2. 庭の手入れ（主に雑草対策）

広大な庭の管理は、特に雑草との戦いでした。草刈機で雑草を刈り、その後2週間ほどして目が出た頃に除草剤を散布。笹林がある部分には、通常より濃い除草剤を使用して対策しました。

3. 雨水の流れ込み対策

雨が降ると隣の田んぼから雨水が庭に流れ込んでくる問題が発生しました。田んぼの所有者と会うことができなかったため、土のうで土留めをし、側溝にたまった泥を取り除いて雨水の流れを改善しました。

4. 古井戸と肥溜めの処理

古井戸は、将来的にポンプを設置して再利用する可能性を残し、通気口を開けた状態でそのままにしました。一方で、庭に残っていた肥溜めについては、入居者に依頼して処分してもらいました。

5. 雨漏りの問題

築60年の古民家では、多数の箇所で雨漏りが発生していました。2軒目の物件と同様、雨漏り箇所を塞ぎながら修繕を行いましたが、時折スズメが瓦の間に巣を作り、再び雨漏りすることがありました。これについては都度対応しています。

6. 入居者の退去

残念ながら、購入後間もなく、雨漏りが原因で既存の入居者が退去してしまいました。前のオーナーの管理状況が悪かったこともありましたが、住環境の問題解決は迅速に対応する必要があることを学びました。

7. 亀裂の入った主要柱の補強

主要柱や大黒柱には亀裂が入っていたため、柱に添え柱を当てて結束しました。また、天井裏に上がり、柱と梁の結合部分のズレが進行していないか定期的に確認しました。ズレ幅が完全に止まるまで添え柱や筋交いを増やし、構造を補強していきました。

8. シロアリ駆除

シロアリ駆除も重要な課題でした。私は一斗缶のシロアリ駆除剤を使い、床下から天井裏までハケやローラーで塗布しました。シロアリ駆除は体に負担がかかるため、長時間の作業は避け、こまめな換気を行うことをお勧めします。

9. 60年前の農耕具や味噌樽

リノベーション中、60年前の農耕具や大きな味噌樽、米びつが残っていました。これらは古民家再生の鑑定評価を受けた際、鑑定士の方から譲ってほしいと申し出があったため、すべて譲渡しました。居酒屋オーナーなどから需要があるそうです。

10. 土間の活用

この古民家の土間は、60年前のままの状態で使うことにしました。手を加えることなく残しており、私のお気に入りの空間です。

11. 天井裏での生活

リノベーション中、私は天井裏に寝泊まりしていました。ガラス戸のない小窓からは小雪が振り込むこともありましたが、シュラフに包まりながら星空を楽しんだ日々を忘れることはできません。この空間も、そのまま残しています。

12. 落し便所の改修

古い落し便所は2軒目と同様、水洗トイレに改装しました。さらに、手洗い場には陶器製の丸型水受けを取り付け、古民家風のデザインを施しました。

まとめ

この築60年の古民家再生プロジェクトは、私にとって大きな学びと成長の機会となりました。自ら手を加えることでコストを抑え、経済的自由への道を進むことができました。不動産投資や古民家再生を検討している方にとって、少しでも参考になれば幸いです。

エンパシーエステートでは、古民家再生を含む不動産投資のサポートを行っています。興味のある方は、お気軽にご相談ください。