不動産で資産構築〜⑥店舗付住宅購入で居酒屋のオーナーへ（後編）

エンパシーエステート合同会社のブログへようこそ。不動産投資シリーズ第6弾では、私が購入した6軒目の不動産「店舗付住宅」を通じて、居酒屋のオーナーとしての新しいビジネスに挑戦した経験をご紹介します。後編は、駅近の繁華街に位置する元料亭が営まれていた店舗付住宅で、購入後に直面した様々な問題を解決しながら、経済的自由へのステップを踏み出した体験です。

共有私道の利用問題

今回の物件は繁華街の共有私道に接道しており、周辺環境にはいくつかの問題がありました。特に、側溝の管理状態が悪く、異臭が絶えないことや、近隣住民が路上に猫の餌を置いていたため野良猫が増え、ふん尿による悪臭が課題でした。

• 問題解決への対応: まず、匂いの問題を優先的に対処することにしました。両隣を含めて側溝の清掃、猫避け設置、ふん尿処理を実施。さらに、陥没した道路の修繕や、放置された廃棄物の処分、突き出た植栽の剪定、外れかけた看板の固定など、地域全体の環境改善を図りました。

これらの対応により、周辺環境の改善に貢献でき、近隣住民との信頼関係も築くことができました。

浄化槽のメンテナンス

浄化槽のメンテナンスも重要な課題でした。近隣の清掃会社を3社選び、それぞれから長期メンテナンス契約の提案を受けました。最初の半年間はスポットで清掃を依頼し、その後は長期契約を結んで、安定したメンテナンス体制を確立しました。

町内会との交流

物件が位置する地域では、文化遺産に指定されている神輿祭りが毎年行われ、祭りの日には店舗が休憩場所として利用されていました。私はこのおもてなしの伝統を継承することができませんでしたが、町内会費を支払い続け、いつかその伝統を復活させたいと考えています。

地域の取りまとめ役である近所の方々とも挨拶を交わし、交流を深めました。地域とのつながりは、ビジネス成功の鍵となる大切な要素です。

駐車スペースの確保

近隣の駐車場は全て契約済みであったため、店舗正面の木製の柵とブロック垣根を撤去し、2台分の駐車スペースを新たに確保しました。これにより、来客の利便性が向上し、集客にも良い影響を与えました。

店舗設備の有効活用

物件引き渡し時、前の料亭の店主から業務用冷蔵庫、無垢の栗の木で作られたカウンター、空調設備、音響設備、高級食器などを引き継ぎました。使えない設備は廃棄し、使えるものはメンテナンスを行うことで、ローコストで開業準備を進めました。また、住居部分の残置物は一掃し、事業者の募集を開始しました。

事業誘致と入居者対応

家賃設定を低めにしたことが功を奏し、募集開始後すぐに3社から内覧希望があり、そのうちの1社が申し込みをしました。店舗部分の申し込みだったため、住居と店舗の独立性を確保するために玄関や搬入口を調整し、鍵の取り替えや間仕切りを行ってそれぞれのエリアを分けました。

電気・ガス・水道の共用利用

間仕切りを行ったことで、電源ブレーカーが店舗側からしか操作できないという問題が発生しました。契約時の改修工事は見送りましたが、入居後にブレーカーが上がるトラブルが頻発したため、最終的に電気配線を引き直し、契約アンペア数を増やして問題を解決しました。住居部分の電気・ガス・水道料金については、毎月の固定費を家賃から差し引く形で合意しました。

カラオケ・騒音問題

カラオケの使用は禁止とし、深夜の営業時間を3時までに制限することで、近隣住民や他の店舗への騒音配慮を特記事項に盛り込みました。これにより、音の問題に対する予防措置を講じました。

事業用定期借家契約の締結

今回の契約は、私にとって初めての事業用定期借家契約でした。最近ではこの契約が初回の期間満了を迎え、同じ不動産業者のサポートでさらに10年間の契約延長を行うことができました。契約更新には、コロナ禍による経営難もありましたが、仲介業者の適切なサポートにより、円滑な契約更新ができました。

居酒屋オーナーとして

開業に向けた店内改装中、近隣住民や他の店舗事業者と積極的に挨拶を交わし、地域とのつながりを築きました。経営や営業に関する口出しはせず、オーナーとして入居者同士のトラブル解決に取り組む一方、長期的な関係を大切にしています。

この物件は、私にとって経済的自由を目指す上で大きな成功をもたらしてくれた不動産投資となりました。