不動産で資産構築〜築35年中古戸建て住宅のリノベーションと出口戦略
kojifmuこんにちは！
エンパシーエステート合同会社のブログへようこそ。今回は、私が経済的自由を目指して購入した2軒目の不動産、築35年の木造中古戸建て住宅について、そこで経験したことと、そこから学んだ出口戦略についてお話しします。不動産投資を始めたばかりの頃に直面した課題や、その対処法を具体的に紹介し、今後の参考になれば幸いです。
1. 庭が通行人の抜け道に
購入後すぐに気づいた問題の一つが、庭が通行人の抜け道として使われていることでした。昼夜を問わず、多くの人が敷地内を通り抜け、当たり前のように行き来していました。段差のある塀にはブロックが積まれ、その上を歩いて抜け道として利用されていたのです。
- 対処法: フェンスを設置するために業者に依頼しましたが、隣地所有者が境界について異議を唱え、工事が中断されました。隣地の主張では、境界線は今ある塀ではなく、1メートル敷地内に入った場所だというものでした。その後3か月間、地図の調査や対話を続け、最終的に施工会社の社長にも協力してもらい、妥協点として0.5メートル敷地に入った所にフェンスを設置し、問題を解決しました。
2. 境界問題と地図の確認
この境界問題で痛感したのは、境界が明確でない物件はトラブルを招きやすいということです。地積測量図があれば問題は少ないですが、境界の杭や塀が変更を主張されることもあります。その場合、法務局で地図や字図を確認し、施工業者に調査を依頼する必要があります。測量には多くの費用がかかるため、可能な限り対話による解決を目指すことが重要です。
3. 庭に埋められた廃棄物
庭の木を伐採し、除草を行うと、よく埋められた廃棄物が見つかることがあります。残念ながら宝物ではなく、捨てるのが大変な粗大ゴミであることがほとんどです。私の場合は、土地活用を見据えて、自分で処分し、片付けた後に10センチの昌土をかぶせました。
4. 外壁塗装に挑戦
外壁塗装は高額になる工事ですが、私は自分で施工にチャレンジしました。ペンキ、ハケ、ローラーなどの道具を揃えれば、2階建てくらいの建物は塗装できます。やってみると意外と楽しく、家に対する愛着も深まります。
5. 雨漏り対策と屋根瓦の修繕
瓦屋根での雨漏りは、瓦の破損やズレが原因です。私は屋根に登って、瓦の欠けや隙間を確認し、雨漏りの箇所を特定しました。瓦が欠けている場合は、同じ形の瓦を取り替え、ズレている箇所には漆喰で隙間を埋めて対処しました。
6. 屋内床面の段差解消
この物件の2番目に大きな問題は、平屋なのに床面に3段の段差があることでした。今回はキッチンとリビングの床面を上げ、天井も解体して貼り直しました。床を一度解体し、基礎ブロックからフローリングまでを貼り直し、天井には軽天工事を行いました。
7. 室内の間取り変更
躯体や主要な柱の位置を大工さんに相談しながら、取り除ける部分は大胆に解体しました。計画していた間取り変更も、解体後の状況に応じて修正することが大切です。
8. 落し便所を水洗便所へ
落し便所を水洗便所に改装しました。タンクを取り外し、給・排水管の設置後、床をフローリングに、壁をクロスで仕上げました。これにより、住みやすさが大幅に向上しました。
9. バスタブと対面式システムキッチンの交換
バスタブ交換では、仕切りブロックやタイルをバスタブに合わせてハツリ、バスタブを据えて排水路を作り、モルタルで仕上げました。また、対面式システムキッチンを新たに設置し、カウンターや棚を作って、機能性とデザイン性を高めました。
10. 畳からフローリングへ
全室の畳をフローリングに変更する際、シロアリ駆除用土壌改良剤を散布し、基礎からフローリングの仕上げまでを行いました。初めてエアー工具を使って高精度な仕上がりと時間短縮を経験し、その効率の良さに驚きました。
11. 出口戦略
不動産を購入する際、出口戦略を意識することが非常に重要です。私の戦略はシンプルですが、次の3つの優先順位を徹底しています：
- 売れる物は売る
- 売れない物は貸す
- 貸せない物は自分で住む
この戦略を基に、状況に応じて不動産の価値を最大化しています。
以上が、築35年の中古戸建て住宅をリノベーションした際の経験と出口戦略です。今後も不動産投資を通じて、さらなる経済的自由を目指していきます。不動産投資を検討している方や、既に物件を所有している方の参考になれば幸いです。
エンパシーエステートでは、不動産投資に関する様々なアドバイスやサポートを提供しています。お気軽にご相談ください。
