不動産で資産構築〜④⑤駅近中古ワンルームマンションの成功法（後編）
kojifmuエンパシーエステート合同会社のブログへようこそ。今回は、私が経済的自由を目指して購入した4軒目と5軒目の中古ワンルームマンションについて、その経験と成功のポイントをお話しします。どちらも駅近くに位置し、賃貸需要が高い物件でした。後編では、特に初めての不動産投資にお勧めできる物件の条件や管理のポイントについて、具体的な事例を交えながら解説します。
1. 駅近くの物件選びの基準
私が4軒目、5軒目に購入したのは、駅近くの中古ワンルームマンションでした。物件選びの際、特に以下の条件に注目しました。
- 管理費と修繕積立金が安く、滞納がない（または少ない）物件
中古マンションを購入する際、管理費や修繕積立金はランニングコストに大きく影響します。これらの費用が高すぎると、収益性が低くなる可能性があります。また、修繕積立金の滞納が多い物件は、建物の維持管理に問題が発生しやすいため、注意が必要です。私は、こうした基準に合致した物件を見つけた場合、固定資産税評価額以下で売られていれば購入するようにしています。 - メンテナンスがシンプルで管理しやすい
中古ワンルームマンションは、メンテナンス範囲が限られており、不動産投資の初心者にとって始めやすい物件です。大規模なリノベーションが必要なケースが少ないため、手軽に管理を始められる点が魅力です。
2. 賃貸物件の差別化戦略
駅近のワンルームマンションは賃貸競争が激しいため、他の物件との差別化が重要です。私はまず、その建物内でナンバーワンを目指すことに注力しています。差別化を図るために、オーナーが許可を与えることや、オーナーしかできない改善を行います。
具体的な改善点としては、以下のようなリフォームや設備のアップグレードを検討しました：
- トイレをウォシュレットへ変更
- 給水継ぎ手や混合水栓の設置
- ユニットバスのシャワーをホテル仕様に
- キッチンをシングル用システムキッチンに変更
- 換気扇をシロッコファン式に変更
- 押し入れをクローゼットに変更
- TVモニター付きインターホンを導入
- フローリングやクロスの貼り替え
- 鍵を非接触型カードキーに変更
これらの改善策は、需要期前の1月を目安に終わらせるよう、予算とスケジュールを立てて優先順位を決めながら進めていきました。物件の魅力を引き出すことで、賃料を上げつつ入居者の満足度を高めることができます。
3. 外国籍入居者への対応
私が管理している物件では、外国籍の方の入居も多くありますが、日本国籍の方と特別に異なる対応は必要ありません。通常の保証人や家賃保証会社との契約を通して対応しています。保証会社の利用を義務付けることで、家賃滞納リスクを最小限に抑えることができます。
4. 家賃保証会社の活用
保証会社をうまく活用することで、入居者の家賃支払いがスムーズに行われます。私はメインで利用する保証会社を決めており、契約内容の確認が迅速に行える体制を整えています。また、入居者側が指定する保証会社との比較もしやすく、柔軟な対応が可能です。
5. 家賃滞納者への対応
家賃の支払いが滞った場合、私はまず入居者に電話で確認を行います。特別な事情や勘違いによる支払いの遅れが原因の場合もあるため、初期対応を丁寧に行うことがポイントです。長く住んでいただくためには、入居者とのコミュニケーションが重要です。柔軟に対応しつつも、契約に基づいた適切な管理を行っています。
6. 退去時の立会いと確認
退去時の立会いについては、管理会社や不動産会社に任せることができますが、最終的な確認はオーナー自身も行うことが大切です。立会い後、できるだけ早い段階で物件の状態を確認し、ハウスクリーニングや改修工事の見積もりの妥当性を判断することで、適切なメンテナンスが可能となります。
まとめ
中古ワンルームマンションは、賃貸需要が高いエリアで投資を始めるには理想的な選択肢です。私が実際に購入・運用した4軒目、5軒目の物件は、駅近くの利便性を活かし、メンテナンスをシンプルに保つことで成功を収めました。他物件との差別化や入居者対応を丁寧に行うことで、安定した収益を生むことができます。
エンパシーエステートでは、こうした中古ワンルームマンション投資のアドバイスやサポートも行っています。初めての不動産投資を検討されている方や、既存の物件を改善したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
