【体験談】競売物件購入後に直面した11のリアルなトラブル｜初心者が乗り越えた修繕と交渉の記録

エンパシーエステート合同会社のブログへようこそ。今回は、私が経済的自由を手に入れるために購入した初めての不動産について、その経験と課題克服の方法をご紹介します。博多駅近くの2DKファミリーマンションを競売で手に入れたのが、私の不動産投資の第一歩でした。当時は不動産の知識がほとんどなく、勢いだけではじめましたが、その後の1年半は、数々の課題を乗り越え、成長する日々でした。

競売物件は「安く買える」ことが最大の魅力ですが、購入後に何が起こるのか、具体的なイメージを持っている人は少ないと思います。
私自身、初めて競売物件を購入した後、現地に足を踏み入れてからようやく現実に気づきました。

鍵がない、異臭がする、電気も水も通っていない…。
部屋には4年前のカレンダーと前所有者の生活感が残り、まさに“リアルな廃墟”からのスタートでした。

この記事では、私が競売物件を引き渡された直後に直面した11のトラブルとその対処法を、初心者目線で詳しくご紹介します。
「プロじゃなくてもできる」「お金を抑えつつ対応する方法がある」──そんな気づきがあるかもしれません。

✅ トラブル1：玄関の鍵がない

鍵がないことは「あるある」です。
私はマイナスドライバーやラジオペンチなどの工具を使って扉の隙間から室内に侵入しようと試みましたが、無理でした。

結局、地元の鍵業者に依頼して、鍵の破壊＋新規交換（費用：約1.5万円）で対応。
その際、鍵の形式を「ギザギザキー」から「ディンプルキー」に変えて防犯性能を高めました。

🔧【初心者アドバイス】：
「玄関解錠・鍵交換」で検索し、出張費込みでも1万円台の業者を選ぶとコスパ良好です。

✅ トラブル2：部屋中の異臭

まず最初に気になるのが「におい」。
排水トラップが乾いており、下水臭が部屋中に充満していました。

対策としては、すべての排水口（キッチン、洗面台、風呂場）に水を流し、ラップでフタをしました。
使っていないと水が蒸発し、臭気が上がってくるためです。

また、壁紙や床下にもにおいが染み込んでいたため、クロス張り替えと床の清掃（重曹＋消臭剤）で対応しました。

✅ トラブル3：放置された残置物

家の中には、前所有者の家具や生活雑貨、衣類、本などがそのまま残っていました。

基本的に「所有権放棄された物＝家庭ゴミ」として扱えますが、気になる場合は裁判所の執行官へ確認しましょう。

🔨私は軽トラを借りて5往復しながら粗大ごみと可燃ごみを搬出。
大型の物（タンス・冷蔵庫）は市の粗大ごみ回収を予約し、処分費トータルで約3万円程度で収まりました。

✅ トラブル4：割れた窓ガラスと鳥のフン

窓ガラスの一部が割れていて、鳩が入った形跡（フンや羽）が散乱していました。

ガラスはDIYでも交換可能です。
私はホームセンターで3mm厚のガラスをオーダーカット（約3,000円）し、既存のガラス枠に自分で取り付けました。

フンの掃除にはマスク・手袋・アルコールスプレーを使い、感染症対策も万全に行いました。

✅ トラブル5：電気が止まっていて中が真っ暗

電力会社に連絡し、最低契約アンペア（10A〜20A）で一時的に復旧。

「所有権移転完了」後でないと契約できないケースもあるため、事前に電力会社へ「所有者変更予定の競売物件」と伝えるとスムーズです。

作業中はLED投光器（ポータブルバッテリー付き）があると安心です（Amazonで5,000円程度）。

✅ トラブル6：シャワーが壊れて蛇口がない

浴室の混合水栓が根元から折れており、水も出ない状態でした。

ホームセンターでLIXILの混合水栓（約1万円）を購入し、モンキーレンチとシールテープでDIY交換。
YouTubeで手順を確認しながら行いましたが、1時間ほどで作業完了しました。

✅ トラブル7：水道管のサビ

初回に蛇口をひねると、茶色い水が出て驚きました。

水道を15分ほど出しっぱなしにして配管を洗浄し、水栓フィルターに詰まったサビを分解清掃しました。
それでも改善されない場合は、水道メーターからの経路を業者にチェックしてもらうと安心です（調査費：5,000〜1万円程度）。

✅ トラブル8：クロスがカビだらけ

壁一面に黒カビが広がっていました。

全体を剥がし、下地処理（パテ・防カビ剤）を行った後、量販店で購入したクロスへ貼り替えました。
天井は明るい白、壁の一部にはアクセントカラーを使って再生感ある空間に仕上げました。

✅ トラブル9：畳にダニがいてかゆくなる

夏場に素足で歩くと猛烈にかゆくなり、調べると畳にダニが繁殖していました。

表替えでは効果が薄かったため、畳を撤去し、合板を下地にしてクッションフロアを施工。
トータル費用は約4万円（材料＋工具）で、清潔かつ掃除しやすい空間に変わりました。

✅ トラブル10：管理費の滞納問題

管理会社から「前所有者の滞納管理費100万円の請求」があり、弁護士の介入が必要な事態に。

管理組合に臨時総会を開いてもらい、滞納額や遅延損害金について交渉。管理組合側は弁護士を立てて訴訟も視野に入れていたため、法テラスや弁護士相談を活用しながら、管理組合と協議・証拠提示・支払条件の交渉を進めました。

この問題は1年半続きましたが、最終的に和解しました。民法をはじめとした法的知識や交渉の経験がその後の不動産取引にも大いに役立ちました。
初心者でも、丁寧に交渉すれば道は開けます。

✅ トラブル11：近隣住民との関係性

不動産を長期間放置すると、所有者や継承者は近隣住民の信頼を失っている場合があります。
私は挨拶回りと清掃活動を通じて、徐々に関係を築き直しました。

「物件を活かす」ためには、「地域に受け入れられる姿勢」が不可欠だと実感しました。

まとめ

初めての競売物件購入は、予期せぬ問題が次々と発生するものでしたが、それらを乗り越えたことで、多くの貴重な経験を得ました。不動産投資を始める際には、リサーチと準備が不可欠です。そして、問題に直面した時には冷静に対応し、専門家の力を借りることも重要です。この体験が、不動産投資を継続し、経済的自由に近づくための大きな学びとなりました。

エンパシーエステートでは、競売物件の購入や不動産投資に関するアドバイスを提供しています。初めての競売に挑戦したい方や、購入後の管理に悩んでいる方は、ぜひご相談ください。