中古戸建てリノベーション実例｜築35年の再生と出口戦略

2021年6月21日 2025年5月9日

kojifmu

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築35年の中古戸建てをリノベーションし、収益物件として再生した体験を紹介します。不動産投資初心者でも実践できる、中古戸建てリノベーションの工夫と出口戦略をまとめました。

今回ご紹介するのは、経済的自由を目指して購入した2軒目の物件、築35年の中古木造住宅の再生プロジェクトです。このような築古物件の再生は、まさに中古戸建てリノベーションの醍醐味です。購入直後に直面した課題への対応、リノベーションの工夫、そして出口戦略に至るまでの実体験をまとめました。不動産投資初心者の方にも、実践的な参考になれば幸いです。

敷地内の通行トラブルと境界問題の対応策

購入後すぐに気づいた問題の一つが、庭が通行人の抜け道として使われていることでした。昼夜を問わず、多くの人が敷地内を通り抜け、当たり前のように行き来していました。段差のある塀にはブロックが積まれ、その上を歩いて抜け道として利用されていたのです。

対処法: フェンスを設置するために業者に依頼しましたが、隣地所有者が境界について異議を唱え、工事が中断されました。隣地の主張では、境界線は今ある塀ではなく、1メートル敷地内に入った場所だというものでした。その後3か月間、地図の調査や対話を続け、最終的に施工会社の社長にも協力してもらい、妥協点として0.5メートル敷地に入った所にフェンスを設置し、問題を解決しました。

地積測量図と字図で境界を確認する方法

この境界問題で痛感したのは、境界が明確でない物件はトラブルを招きやすいということです。地積測量図があれば問題は少ないですが、境界の杭や塀が変更を主張されることもあります。その場合、法務局で地図や字図を確認し、施工業者に調査を依頼する必要があります。測量には多くの費用がかかるため、可能な限り対話による解決を目指すことが重要です。

庭から出てきた廃棄物とその処分方法

庭の木を伐採し、除草を行うと、よく埋められた廃棄物が見つかることがあります。残念ながら宝物ではなく、捨てるのが大変な粗大ゴミであることがほとんどです。私の場合は、土地活用を見据えて、自分で処分し、片付けた後に10センチの昌土をかぶせました。

DIYで外壁塗装にチャレンジ｜施工手順と費用の工夫

中古戸建てリノベーションでは、外壁塗装や間取り変更が費用対効果のカギになります。外壁塗装は高額になる工事ですが、私は自分で施工にチャレンジしました。ペンキ、ハケ、ローラーなどの道具を揃えれば、2階建てくらいの建物は塗装できます。やってみると意外と楽しく、家に対する愛着も深まります。

雨漏りの原因とDIYによる屋根瓦修繕

瓦屋根での雨漏りは、瓦の破損やズレが原因です。私は屋根に登って、瓦の欠けや隙間を確認し、雨漏りの箇所を特定しました。瓦が欠けている場合は、同じ形の瓦を取り替え、ズレている箇所には漆喰で隙間を埋めて対処しました。

屋内床面の段差解消

この物件の2番目に大きな問題は、平屋なのに床面に3段の段差があることでした。今回はキッチンとリビングの床面を上げ、天井も解体して貼り直しました。床を一度解体し、基礎ブロックからフローリングまでを貼り直し、天井には軽天工事を行いました。

室内の間取り変更

躯体や主要な柱の位置を大工さんに相談しながら、取り除ける部分は大胆に解体しました。計画していた間取り変更も、解体後の状況に応じて修正することが大切です。

落し便所を水洗便所へ

落し便所を水洗便所に改装しました。タンクを取り外し、給・排水管の設置後、床をフローリングに、壁をクロスで仕上げました。これにより、住みやすさが大幅に向上しました。

バスタブと対面式システムキッチンの交換

バスタブ交換では、仕切りブロックやタイルをバスタブに合わせてハツリ、バスタブを据えて排水路を作り、モルタルで仕上げました。また、対面式システムキッチンを新たに設置し、カウンターや棚を作って、機能性とデザイン性を高めました。

畳からフローリングへ

全室の畳をフローリングに変更する際、シロアリ駆除用土壌改良剤を散布し、基礎からフローリングの仕上げまでを行いました。初めてエアー工具を使って高精度な仕上がりと時間短縮を経験し、その効率の良さに驚きました。

出口戦略で不動産の価値を最大化する

不動産投資では、出口戦略を最初から想定しておくことが不可欠です。私が実践しているのは以下の3ステップです。

✅ 売れる物は売る
✅ 売れない物は貸す
✅ 貸せない物は自分で住む

シンプルですが、物件ごとの状況や市場環境に応じて柔軟に使い分けることで、損失リスクを回避しながら資産の最大化を図っています。

以上が、築35年の中古戸建て住宅をリノベーションした際の経験と出口戦略です。中古戸建てリノベーションの実例として、今回のようなDIY修繕の積み重ねが資産構築に直結します。今後も不動産投資を通じて、さらなる経済的自由を目指していきます。不動産投資を検討している方や、既に物件を所有している方の参考になれば幸いです。

エンパシーエステートでは、中古戸建ての再生や空き家活用を含む不動産投資に関するアドバイスを行っています。「自分もやってみたい」「悩みを相談したい」という方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。